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Infos juridiques

PLUS VALUES IMMOBILIERES DES PARTICULIERS

La fiscalité française retient le principe de la taxation des plus-values réalisées à l’occasion de certaines mutations. Aujourd'hui, la législation en la matière tend à assimiler les plus-values réalisées à des revenus.

Il est proposé de schématiser ci-après la situation des particuliers vendant des biens et droits immobiliers :

 

I - QUELLES VENTES ?

A - LES VENTES TAXABLES :

Il s’agit des ventes de biens immobiliers ou de parts de sociétés civiles, non soumises à l’impôt sur les sociétés, et n’entrant pas dans un cas d’exonération (la présente documentation ne traitera que de la vente, par un particulier, d’immeubles ou de biens et droits immobiliers - cas les plus fréquents).

La taxation intervient, que le bien ou les droits soient détenus en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit.

Attention : Un bien immobilier inscrit à l’actif du bilan d’une entreprise n’est plus concerné par ce régime. Il entre dans le régime professionnel de celui qui l’a inscrit à son bilan et sera taxé dans le cadre de l’activité de celui qui l’a ainsi inscrit.

 

B - LES VENTES EXONEREES (diverses catégories), notamment :

La vente de la résidence principale.

  • il s'agit du lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l'annéeet dans laquelle se trouve le centre des intérêts familiaux et professionnels. L'exonération est étendue aux dépendances immédiates vendues avec la résidence principale. Cette exonération s'applique quelle que soit la valeur du bien vendu.
  • Il peut y avoir des conditions de durée d’habitation effective (par exemple habiter, louer et revenir habiter...)
  • A l’opposé, l’exonération peut rester acquise, sous certaines conditions, pour le bien qui a tardé à se vendre après déménagement du vendeur.

La première cession d’un logement autre que la résidence principale-

Cette exonération est soumise à un certain nombre de conditions – Notamment, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession ou la vente, ...remployer, dans les 2 ans, le prix de vente dans l’achat ou la construction d’une résidence principale...

La vente d’une ex-résidence principale de personnes âgées qui résident dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapées. Là aussi un certain nombre de conditions doivent être remplies.

La vente de faible importance

Il s’agit des ventes ou cessions dont le prix n’excède pas 15 000 €

- La première vente de la  résidence en France d’un non résidant.

            Cette exonération est encadrée et fait l’objet de nombreuses conditions cumulatives.

- l’Exonération liée à la personne du cédant

            Là aussi, des conditions qui peuvent bénéficier à certains titulaires de pensions de vieillesse ou d’invalidité.

Les ventes ou cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013, 

                Pour le calcul et le paiement de l'impôt  ils sont exonérés après 22 ans de détention.

Pour le calcul  et le paiement des prélèvements sociaux, l'exoneration n'est quise qu'après 30 ans de détention.

Pour mémoire,

Avant le 1er février 2012, le délai était de 15 ans tant pour l’impôt que pour les prélèvements sociaux.

Le 1er février 2012, le délai de 15 ans a été porté à 30 ans tant pour l’impôt que pour les prélèvements sociaux. 

 

II - LES CALCULS QUI ABOUTISSENT A LA TAXATION :

Il est d’abord établi le montant taxable puis le montant à acquitter lors de la vente.

A - LE MONTANT TAXABLE,

Il est calculé par différence entre le prix de vente (qui peut être diminué de certaines dépenses, et le prix d’achat, ou valeur d’entrée dans le patrimoine, qui peut être corrigé). 
Il faut savoir qu’il n’est absolument pas tenu compte de l’inflation ayant pu courir entre la date d’entrée (acquisition, donation, succession) dans le patrimoine du vendeur et celle de la vente.

Le calcul est différent selon que la durée de détention est inférieure ou  supérieure à 5 ans

1 - Bien détenu depuis moins de 5 ans (tous immeubles) :

  • Le prix d’achat tiendra compte seulement des dépenses justifiées (et non déjà récupérées fiscalement)
  • A défaut de justification, il ne sera corrigé que des frais d’acquisition si le bien a été acquis à titre onéreux, ou des frais de mutation titre gratuit s’ils ont été acquittés par le vendeur
  • La différence représente la base taxable.

2 – Bien détenu depuis plus de 5 ans

o Le calcul s’apparente à celui-ci-dessus avec deux différences :

  • Il est retenue frofaitairement  (sans justification) des frais d'acqusition pour 7, 50% du prix d'acquistion.
  • Il est retenu forfaitairement (sans justification) 15% du prix d'acquistion pour travaux réalisés dans le bien.
  • Bien sûr, il est toujours possible au vendeur d’aller au-delà des forfaits s’il est en mesure de justifier de dépenses supérieures.

La différence entre le prix de vente et le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition (calculés ainsi qu'indiqué ci-dessus) et des travaux constitue la base de calcul des décotes applicables en fonction de la durée de détention.

Le résultat restant après ce dernier calcul constituera la BASE TAXABLE à laquelle sera appliqué le calcul des décotes afin de définir la base effectivement taxée.

a)      Les décotes :

Leur but est de réduire progressivement les bases taxables pour les amener à ZERO au jour de l’exonération. Ce délai est calculé différemment pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.

b)      Calcul de la décote (abattement sur la valeur taxable) :      

o   Pour le calcul de l’impôt :

§  0% les 5 premières années

§  6% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème incluses

§  4% pour la 22ème année.

L’exonération totale d’impôt de plus-value interviendra au-delà de 22 ans de détention

 

o   Pour le calcul des prélèvements sociaux :

§  0% les 5 premières années.

§  1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème incluses

§  1,60% la 22ème

§  9% pour chacune des années de détention entre la 23ème et la 30ème année incluse

L’exonération totale de prélèvements sociaux interviendra au-delà de 30 ans de détention

 

c)      La base effectivement taxée (assiette de l’impôt et des prélvements sociaux

Tant en matière de paiement de l'limpôt que des prélèvements sociaux, la base taxée est égale au prix de vente diminué des frais d'acqusition, des travaux) et de la décote

 

B - LE MONTANT A PAYER, LES PRELEVEMENTS SOCIAUX, L’IMPOT, (et le cas échéant) LA SURTAXE POUR PLUS VALUES ELEVEES :

Depuis le 1er septembre 2013, Il y a lieu de calculer (en raison d’une base différente) les prélèvements sociaux dus et l’impôt de plus-value auquel il y aura le cas échéant d’ajouter la surtaxe.

1 - Les prélèvements sociaux :

-          Au taux de 15, 50% ils sont réglés sur la vente de tout bien non exonéré détenu lors de la vente depuis moins de 30 ans. Ce règlement est dû par tout vendeur, résident ou non résident.

 

o   En application de la loi de finances rectificative n° 2012-958 du 16 août 2012 (JO du 17 août 2012, les prélèvements sociaux au taux de 15, 50% ont été étendus à compter du 17 août 2012 à l’ensemble des non-résidents

 

 

2 - L’impôt de plus-value :

-          Il est établi sur la base taxable au jour de la vente pour tout bien non exonéré détenu depuis moins de  22 ANS. Le montant sera proportionnel et acquitté à un taux qui sera différent selon que le vendeur sera résident ou non au sens de la réglementation fiscale.

Il faudra distinguer les résidents et trois catégories de non-résidents,

a)Les résidents :

Ils acquittent un prélèvement au taux de 19 %.

b)    Les non-résidents :

 

-          Ressortissants d’un état membre de la communauté européenne et quelques autres : 19 %

-          Ressortissant des pays autres 33 1/3 %

 

3 - La surtaxe – La taxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €

Mais chacune des catégories, en application de la 3ème loi de finances rectificative 2012, n° 2012-1510 du 30 du 29 décembre 2012 (JO du 30 décembre 2012) dès lors que la base taxée excèdera 50 000 €, doit acquitter depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de plus-values selon le barème ci-après :

Il est en outre précisé :

Que cette taxe ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir

Qu’en cas d’exigibilité, cette taxe sera perçue dès le 1er euro de base taxée.

 

MONTANT DE LA PLUS-VALUE

MONTANT DE LA TAXE

 imposable (en Euros)

(en Euros)

De 50 001 à 60 000

2 % PV-(60 000-PV) × 1/20

De 60 001 à 100 000

2 % PV

De 100 001 à 110 000

3 % PV-(110 000-PV) × 1/10

De 110 001 à 150 000

3 % PV

De 150 001 à 160 000

4 % PV-(160 000-PV) × 15/100

De 160 001 à 200 000

4 % PV

De 200 001 à 210 000

5 % PV-(210 000-PV) × 20/100

De 210 001 à 250 000

5 % PV

De 250 001 à 260 000

6 % PV-(260 000-PV) × 25/100

Supérieur à 260 000

6 % PV

(PV = montant de la plus-value imposable)