Foire Aux Questions

Le « home staging » est une préparation à la mise en vente d’un bien (valoriser les volumes, la luminosité et la circulation dans l’espace, dépersonnaliser et harmoniser l’ensemble). Des frais sont souvent à engager, ils ne doivent néanmoins pas dépasser 3% du prix de vente. Il ne s’agit pas de cacher d’éventuels vices, mais permet de donner à l’acquéreur l’idée qu’il peut s’installer de suite…

Si, souvent, cette mise en œuvre ne permet pas de vendre plus cher, elle peut permettre de vendre plus vite et avec une moindre négociation. Elle permet surtout, c’est son but, de permettre au candidat acquéreur de mieux se projeter dans « son futur logement ».

Le diagnostiqueur immobilier est un professionnel qui intervient lors et préalablement à la vente, la  mise en location  ou la réalisation de certains travaux afin  d’effectuer les diagnostics rendus obligatoires par la loi et que le propriétaire devra fournir dans le cadre de la mise en vente.

Il s’agit d’un métier récent, technique et hyper spécialisé mais aussi incontournable.

Le diagnostiqueur rédige un rapport de visite précis et détaillé de ses mesures et constatations. Il y ajoute des schémas détaillés et recommandations

Ce professionnel, assuré, doit obtenir des certifications pour chaque type de diagnostic qu’il établit. De plus, il doit faire renouveler régulièrement (tous les 5 ans) ces certifications.

L’agent immobilier est un professionnel qui réalise des transactions immobilières en tant qu’intermédiaire entre deux ou plusieurs parties : achat, vente, location de biens immobiliers ou de fonds de commerce, mais aussi cession de parts de société concernant un bien immobilier ou un fonds de commerce. A cette fin, il doit remplir diverses conditions.

Conditions d’exercice.

L’exercice de la profession est encadré par la législation (Loi Hoguet – 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972)

Il en résulte différences obligations :

• Etre titulaire d’une carte professionnelle délivrée pour trois ans par la Chambre de commerce (par la Préfecture avant le 1^er juillet 2015).
• Disposer d’une garantie financière auprès d’un organisme bancaire ou d’une organisation professionnelle.
  • Il peut ne pas avoir de garantie financière, mais alors, il doit :
    • Souscrire une déclaration en ce sens lors de l’obtention de sa carte professionnelle
    • L’afficher en vitrine, dans ses correspondances, sur son site internet sur ses fiches et publicités commerciales.
• Avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle
• Détenir un mandat écrit de son client

Il doit, depuis le 1^er avril 2017 afficher ses tarifs (montant en pourcentage, mode de calcul avec indication à qui en incombe le paiement) :

• En vitrine ou à l’entrée de l’Agence
• Sur son site internet
• Sur les supports de publicité internet utilisés

Il est tenu à un devoir de conseil (fixation du prix de mise en vente ou en location, vérification des informations fournies par le mandant ; doit informer le client potentiel des vices apparents (fissures, diagnostics), mais ne peut être tenu responsable des vices cachés.

L’agent Immobilier est le garant de la « bonne fin » d’une transaction.

Sa connaissance du terrain, sa connaissance juridique, son accès aux réseaux professionnels, font la réussite à coup sûr de votre transaction.

Sa connaissance du marché vous permet, acquéreur ou vendeur, d’obtenir le meilleur prix, donc le plus juste.

Sa connaissance juridique lui permet la rédaction de compromis complets et respectueux de la législation en vigueur et étayés en annexes (diagnostics…….ou autres documents justificatifs).

Son accès aux réseaux professionnels, donnent la sécurité au vendeur que l’acquéreur sera apte à être financé, et à l’acquéreur, qu’il le sera dans les meilleures conditions.

En France, les agents immobiliers ont réalisé plus de 60% des transactions en 2017.

Les honoraires de négociation représentent, pour l’agent immobilier qui a conduit un dossier à bonne fin, sa rémunération.

Comme pour toute entreprise, ces honoraires doivent couvrir l’ensemble des frais de fonctionnement de son entreprise, l’ensemble des frais qu’il engage pour la promotion et les démarches liées aux  mandats qui lui sont confiés ainsi que sa rémunération propre, sans oublier la marge nécessaire à la vie de toute entreprise.

Cependant la loi dispose :

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Dans les faits, et en droit, l’Agent immobilier ne sera rémunéré qu’à la signature définitive de l’acte chez le notaire s’il s’agit d’une vente ou à la signature de l’acte sous signatures privées qu’il pourra établir s’il s’agit d’un bail.

Il ne pourra donc prétendre à aucune rémunération à l’occasion des mandants qui n’auraient pas abouti à un acte définitif par son entremise.

En ce qui concerne les honoraires, ils sont en principe librement fixés par l’Agent immobilier qui a des obligations d’affichage (voir ci-dessus), mais peuvent être limités par le législateur. Il en va ainsi des honoraires de location et d’état des lieux en matière d’habitation.

Un courtier est une personne habilitée à étudier votre capacité de financement, et qui peut aussi vous accompagner dans la négociation de votre emprunt et la constitution de votre dossier bancaire.

Il a un fort pouvoir de négociation auprès des organismes financeurs, grâce au volume des dossiers qu’il est en mesure de présenter.

Comme l’Agent immobilier, le Courtier ne sera rémunéré qu’à la réalisation définitive de l’opération.

Un notaire est à la fois un juriste de droit privé et un officier public, nommé par l’autorité publique, chargé d’instrumenter les actes juridiques civils, dits actes notariés Ces actes sont des actes de juridiction non-contentieuse pour lesquels la forme authentique est prescrite par la loi ou requises par les parties à l’acte. S’il existait déjà des notaires chez les Romains,

C’est Saint Louis qui crée et installe, en 1270, les 60 premiers notaires royaux à Paris (Prévôté du Chatelet)

En 1302, Philippe Le Bel étend le notariat à l’ensemble du royaume^.

Le statut de cette profession a évolué au fil des siècles.

La dernière évolution résulte de la loi Macron du 5 août 2015 et de ses décrets d’application qui ont profondément remodelé la profession.

Aujourd’hui, en application de la loi sur la publicité foncière, toute vente immobilière doit être reçue par un notaire. Ce dernier doit, en suite de l’acte le faire publier au Service de la publicité foncière. Ce service transmet ensuite les informations au Service du cadastre qui met alors ses bases à jour. A partir de cette mise à jour, les impôts et taxes locaux seront adressés au nouveau propriétaire.

Comme pour tout acte, chacune des parties a le choix de son notaire. C’est en fonction de l’adresse du bien vendu et du lieu d’établissement de chacun des notaires participant à l’acte, que les règles de cette profession définissent la compétence de celui qui rédigera l’acte de vente.

Comme pour tout acte, le notaire perçoit des frais appelés frais de notaire.

Ces frais représentent à la fois sa rémunération (émoluments et/ou honoraires dont les barèmes sont fixés par la puissance publique), mais aussi les dépenses qu’il engage pour les clients à l’occasion de chaque dossier, mais surtout les taxes qu’il perçoit pour le compte de la collectivité (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, sans oublier la tva sur les émoluments et/ou honoraires) qui représentent  plus de 80% du total.  En fait, il serait plus logique de parler de frais d’actes que de frais de notaires.

Pour schématiser les frais de notaire sur une vente immobilière, il faut distinguer :

• Les déboursés, dépenses engagées pour le compte du client par le notaire ainsi que les divers honoraires de formalités prévus par le tarif des notaires.
• Les honoraires en fonction de la nature de l’acte qui résultent aussi du tarif des notaires – Il y a lieu de se rapprocher du notaire pour en connaître le coût
• La TVA sur l’ensemble des honoraires facturés par le notaire au taux de 20%
• La taxe de publicité foncière, calculée en pourcentage du prix de vente :
  • Pour le taux ordinaire (habitation, par exemple), il faudra compter 5, 09% (dont part départementale 3.80%.)
• La majoration de la part départementale de la taxe de publicité foncière
  • Le législateur a autorisé les départements à augmenter le taux de 3.80% ci-dessus d’un maximum de  0, 70% (soit de 3.80 à 4.50%). La quasi-totalité des départements ont aujourd’hui adopté cette majoration à son taux maximum.
• La taxe additionnelle sur les locaux à usage de bureaux, à usage profession, à usage commercial ou à usage de stockage
  • 0, 60%. Cette taxe s’additionne aux précédentes.
• Enfin, la Contribution de sécurité immobilière qui a pris le relais du salaire du Conservateur des hypothèques.
  • Son taux est de 0, 10%

Il faut encore préciser que l’ensemble de ces frais devront être crédités au compte du notaire par virement au plus tard lors de la signature de l‘acte de vente.

En règle générale, les biens immobiliers, régulièrement entretenus, ne se déprécient pas en valeur. En fait, sur le long et le très long terme, l’immobilier est réputé conserver sa valeur économique Voilà pourquoi c’est un bon choix d’investissement.

Assurez-vous de l’emplacement du bien que vous achetez, considérez la qualité du bâti, et de la performance énergétique. Ces paramètres peuvent faire varier fortement la valeur de votre bien dans le futur.

En outre, les prix pourront évoluer en fonction du développement démographique, du pouvoir d’achat des ménages, de l’évolution économique du bassin d’emploi,

Ceci est vraiment juste une question de préférence, mais les  deux offrent des avantages distincts, en fonction de votre goût et style de vie.

Un bien ancien peut s’acheter moins cher qu’un bien neuf, mais la fiscalité est différente. Le premier supportera des « frais de notaires » supérieurs, mais le bien neuf intégrera dans son prix la TVA : et cette TVA sera généralement au taux de 20%.

Un bien ancien peut supporter des taxes locales (impôts locaux) moindres qu’un bien neuf.

En revanche, dans la plupart des cas, si les constructions anciennes peuvent être de meilleure qualité, les constructions neuves peuvent être mieux isolées. Les factures de chauffage en seront alors allégées.

Certaines personnes sont charmées par l’élégance d’une vieille maison, mais il faut aussi se préoccuper des possibles coûts de rénovation et d’entretien plus élevés,

Les biens anciens seront vendus sans garantie alors que les biens neufs bénéficieront de toutes les garanties légales (isolation phonique, parachèvement, biennale de bon fonctionnement et décennale).

L’achat d’un bien en état futur d’achèvement peut vous permettre de  choisir vos propres combinaisons de couleurs, revêtements de sol, installation de cuisine, salle de bains, câblage sur mesure pour  TV, électriques, ordinateurs, téléphones et haut-parleurs, alarmes et programmations diverses

Si vous acheter une maison neuve, soit sur plan, soit en faisant intervenir un constructeur de maisons individuelles, vous pourrez également intervenir le choix des aménagements extérieurs que de toute façon vous règlerez.

Comme vous le voyez, chaque option a ses avantages et ses inconvénients, à vous de connaître votre capacité à aménager ou à rénover…

La première des démarches est de faire appel à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire…) afin de déterminer la valeur de votre bien.

Ne pas hésiter à faire appel à deux personnes afin de vérifier qu’il n’existe pas ou peu d’écart de valeur.

L’étape suivante est la mise en vente, qui se traduit par la rédaction d’un mandat exclusif ou non, à votre convenance…Ne pas négliger de se faire expliquer la différence entre les deux!

Vient alors la diffusion des annonces…et les visites… attention un grand nombre de visites ne signifie pas un grand nombre d’acheteurs! C’est un des métiers du véritable professionnel de cibler parfaitement les visiteurs… Parfois une seule visite suffit!

Dans le cadre de la mise en vente, le vendeur doit faire établir l’ensemble des diagnostics aujourd’hui prévus par la loi

• • Mesurage si le bien est en copropriété,
  • Recherche de termites,
  • Recherche d’amiante pour les biens ayant fait l’objet d’un permis de construire délivré avant le 1^er juillet 1997
  • Constat d’exposition au plomb pour les biens construits avant le 1^er janvier 1949
  • Etat des servitudes et ‘risques’ et d’information sur les sols ESRIS 
  • Diagnostic de performance énergétique
  • Etat des installations de gaz, s’il en existe de plus de 15 ans
  • Etat des installations électriques s’il en existe, de plus de 15 ans
  • Contrôle des installations d’assainissement.

Sauf en ce qui concerne le contrôle de l’assainissement pour lequel certaines communes ont désigné des opérateurs, les diagnostics ci-dessus doivent être établis préalablement à la mise en vente, les publicités de vente devant obligatoirement rapporter certaines informations qu’ils contiennent.

Le vendeur devra encore, si le bien est en copropriété, remettre :

• • Le règlement de copropriété de l’immeuble, son état descriptif ainsi que l’ensemble des actes les ayant modifiés
  • Les procès-verbaux d’assemblées générales de copropriétaires des trois dernières années
  • La fiche synthétique de la copropriété
  • Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire

Il devra en outre communiquer :

• • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Le diagnostic technique global

Si la vente porte sur un immeuble ayant fait l’objet de travaux depuis moins de 10 ans, le vendeur doit rassembler les factures des travaux soumis à garantie décennale afin que l’acquéreur puisse recourir ultérieurement contre des vices qu’il viendrait à constater.

Ces factures sont jointes au compromis et au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique.

Sachez que l’adjonction de ces documents est préférable au compromis, ainsi que les attestations de conformité ou de non-conformité à l’assainissement.

La plus-value est la différence positive (gain) entre le prix d’achat et le prix de revente d’un bien meuble ou immeuble.

On évoquera ci-après le régime de taxation des plus-values immobilières réalisées par les particuliers ou les sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Mais on ne parlera pas des plus-values dégagées  à l’occasion des mêmes opérations lorsqu’elles sont réalisées par une société soumise à l’impôt sur les sociétés ou par des personnes assujetties au régime des plus-values professionnelles d’une entreprise individuelle par suite de l’inscription du bien vendu au bilan du professionnel vendeur.

Sous réserve des exceptions, la loi fiscale française dispose que le régime des plus-values immobilières privées s’applique aux plus-values réalisées à titre occasionnel lors d’une cession à titre onéreux par les personnes physiques.

Tous les immeubles qu’ils soient bâtis ou non bâtis ou les droits sociaux relatifs à ces immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc…) constituent des biens imposables.

Nous examinerons ci-après les mutations qui échappent à la taxation (les différents cas d’exonération)

Ensuite, pour les autres mutations, taxées, nous déroulerons la méthode de calcul :

• de la plus-value taxable
• des prélèvements fiscaux et sociaux

• Exonération liée à la vente de la résidence principale
  • Il s’agit du lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l’année et dans laquelle se trouve le centre des intérêts familiaux et professionnels. L’exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec le bien immobilier concerné. Cette exonération s’applique quelle que soit la valeur du bien vendu.
  • Il peut y avoir des conditions de durée d’habitation effective (habiter, louer et revenir habiter ou louer et venir habiter)
  • A l’opposé, l’exonération peut rester acquise, sous certaines conditions, pour le bien qui a tardé à se vendre après déménagement du vendeur
• Exonération en faveur des personnes qui résident dans un établissement social, médico- social, d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés
  • Le bien doit avoir constitué la résidence principale du vendeur et la cession doit intervenir dans les deux ans suivant l’entrée de la personne concernée dans l’établissement.
• Exonération liée à la première cession d’un logement autre que la résidence principale
  • Cette exonération est soumise à un certain nombre de conditions – Notamment :
    • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession ou la vente
    • Remployer tout ou partie du prix de cession dans les 24 mois à compter de la cession  à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à l’habitation principale.
• Exonération liée à la nature des opérations réalisées
  • Il s’agit des cessions de biens pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation, à condition qu’il soit procédé au remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception, de l’indemnité.
  • Il s’agit aussi de cessions réalisées lors de certaines opérations de remembrement ou opérations assimilées
• Exonération liée au montant de la cession (faible importance)
  • Il s’agit des ventes et cessions dont le prix n’excède pas 15 000 €
• Exonération liée à la durée de détention (exonération progressive)
  • La plus-value brute réalisée lors de la cession des biens soumis à taxation est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, conduisant à l’exonération du prélèvement fiscal ou social au-delà d’un certain délai de détention. (Aujourd’hui, ce délai est 22 ans en ce qui concerne l’impôt de plus-value et de 30 ans en ce qui concerne l’exigibilité des prélèvements sociaux).
  • Pour mémoire.
    • Avant le 1^er février 2012, le délai était de 15 ans tant pour l’impôt que pour les prélèvements sociaux
    • Le 1^er février 2012, le délai de 15 ans a été porté à 30 ans tant pour l’impôt que pour les prélèvements sociaux
    • Le 1^er septembre 2013, le délai de 30 ans était ramené à 22 ans pour le calcul de l’impôt et maintenu pour le calcul des prélèvements sociaux dus.
• Exonération liée à la personne du cédant

Certaines personnes titulaires de pensions de vieillesse ou de certaines cartes d’invalidité bénéficient sous certaines conditions  d’une exonération de plus-values à l’occasion de biens ou droit immobiliers. 

• Autres exonérations (soumises à conditions)
  • Cession d’un droit de surélévation ou d’un bien en vue de la construction
  • Cession d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents
  • Certains partages
  • Cessions réalisées directement ou indirectement au profit d’organismes en charge du prélèvement social.

• Il  est d’abord calculé le montant taxable puis le montant à acquitter lors de la ven

•  Il est calculé par différence entre le prix de vente (qui peut être diminué de certaines dépenses, et le prix d’achat, ou valeur d’entrée dans le patrimoine, qui peut être corrigé).
  Il faut savoir qu’il n’est absolument pas tenu compte de l’inflation ayant pu courir entre la date d’entrée (acquisition, donation, succession) dans le patrimoine du vendeur et celle de la vente.

Le calcul est différent selon que la durée de détention est inférieure ou  supérieure à 5 ans

1 – Bien détenu depuis moins de 5 ans (tous immeubles) :

• Le prix d’achat tiendra compte seulement des dépenses justifiées (et non déjà récupérées fiscalement)
• A défaut de justification, il ne sera corrigé que des frais d’acquisition si le bien a été acquis à titre onéreux, ou des frais de mutation titre gratuit s’ils ont été acquittés par le vendeur
• La différence représente la base taxable aussi appelée plus-value brute.

2 – Bien détenu depuis plus de 5 ans

Le calcul s’apparente à celui-ci-dessus avec deux différences :

• Il est retenu forfaitairement  (à défaut de justification de dépenses supérieures) des frais d’acquisition pour 7, 50% du prix d’acquisition.
• Il est retenu forfaitairement (à défaut de justification de dépenses supérieures non récupérées fiscalement) 15% du prix d’acquisition pour travaux réalisés dans le bien.

La différence entre le prix de vente qui peut être diminué de frais de mise en vente (honoraires de négociation de l’agence qui a vendu le bien, diagnostics…. et le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition (calculés ainsi qu’indiqué ci-dessus) et des travaux constitue la plus-value brute.

Cette plus-brute, selon que la durée de détention sera inférieure ou supérieure à 5 ans, elle constituera :

• Pour les biens détenus depuis moins de 5 ans, la base de calcul de l’impôt
• Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, la base de calcul des décotes applicables en fonction de la durée de détention permettant de connaître la base effectivement taxée.

a)      Les décotes :

Leur but est de réduire progressivement les bases taxables pour les amener à ZERO au jour de l’exonération. Ce délai est calculé différemment pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux.

b)      Calcul de la décote (abattement sur la plus-value brute) :   

• Pour le calcul de l’impôt :
  • 0 % les 5 premières années.
  • 6 % pour chaque année de détention de la 6^ème à la 21^ème incluses
  • 4 % la 22^ème

L’exonération totale d’impôt de plus-value interviendra au-delà de 22 ans de détention

• Pour le calcul des prélèvements sociaux :
  •  0% les 5 premières années.
  • 1,65% pour chaque année de détention de la 6^ème à la 21^ème incluses
  • 1,60% la 22^ème
  • 9% pour chacune des années de détention entre la 23^ème et la 30^ème année incluse

L’exonération totale de prélèvements sociaux interviendra au-delà de 30 ans de détention

c)      La base effectivement taxée (assiette de l’impôt et des prélèvements sociaux

Ainsi qu’indiqué ci-dessus,

En ce qui concerne les biens détenus depuis moins de 5 ans, la plus-value brute sera retenue pour le calcul tant de l’impôt que des prélèvements sociaux

En ce qui concerne les biens détenus depuis plus de 5ans, c’est la plus-value brute diminuée des décotes qui sera retenue tant pour le calcul que de l’impôt que  des prélèvements sociaux. Et au-delà de 22 ans, uniquement pour le calcul des prélèvements sociaux.

• Depuis le 1^er septembre 2013, Il y a lieu de calculer (en raison d’une base différente) les prélèvements sociaux dus et l’impôt de plus-value auquel il y aura le cas échéant d’ajouter la surtaxe.

  1 – Les prélèvements sociaux :

  Au taux de 17,20 % (portés de 15, 50% à 17.20% depuis le 1^er janvier 2018) sont réglés sur la vente de tout bien non exonéré détenu, lors de la vente, depuis moins de 30 ans.

  Ce règlement est dû par tout vendeur, résident ou non résident.

  En application de la loi de finances rectificative n° 2012-958 du 16 août 2012 (JO du 17 août 2012, les prélèvements sociaux au taux de 15, 50% (portés à 17, 20% le 1^er janvier 2018) ont été étendus à compter du 17 août 2012 à l’ensemble des non-résidents

   

  2 – L’impôt de plus-value :

  Son taux, proportionnel, varie selon que le vendeur est résident ou non résident et pour les non- résidents, selon que le redevable est non résident communautaire ou d’un pays tiers.

  Il est calculé sur la base taxable pour tout bien non exonéré détenu depuis moins de  22 ANS.

  1. Les résidents français : 19%
  2. Les non-résidents, ressortissants d’un Etat membre de la communauté européenne et quels que autres pays : 19%
  3. Les non-résidents, ressortissants d’un Etat autre que ceux visés au b) ci-dessus : 33 1/3 %.

   

  3 – La surtaxe – La taxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €

  Mais chacune des catégories, en application de la 3^ème loi de finances rectificative 2012, n° 2012-1510 du 30 du 29 décembre 2012 (JO du 30 décembre 2012) dès lors que la base taxée excèdera 50 000 €, doit acquitter depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de plus-values selon le barème ci-après :

  Il est en outre précisé :

  Que cette taxe ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir

  Qu’en cas d’exigibilité, cette taxe est perçue dès le 1^er euro de base taxée.

  MONTANT DE LA PLUS-VALUE	MONTANT DE LA TAXE
  imposable (en Euros)	(en Euros)
  De 50 001 à 60 000	2 % PV-(60 000-PV) × 1/20
  De 60 001 à 100 000	2 % PV
  De 100 001 à 110 000	3 % PV-(110 000-PV) × 1/10
  De 110 001 à 150 000	3 % PV
  De 150 001 à 160 000	4 % PV-(160 000-PV) × 15/100
  De 160 001 à 200 000	4 % PV
  De 200 001 à 210 000	5 % PV-(210 000-PV) × 20/100
  De 210 001 à 250 000	5 % PV
  De 250 001 à 260 000	6 % PV-(260 000-PV) × 25/100
  Supérieur à 260 000	6 % PV
  (PV = montant de la plus-value imposable)

  4 –  Les obligations déclaratives du contribuable

  1. Si la déclaration de plus-value, lorsqu’il en existe, est transmise accompagnée de son règlement par le notaire aux services fiscaux dans le mois de la signature de l’acte de vente ou de cession,
  2. le vendeur-contribuable doit, lors de l’établissement de sa déclaration de revenus à l’année n+1 reporter dans cette déclaration le montant de cette plus-value taxable, et ce, afin d’intégrer ce montant à son revenu fiscal de référence.
  3. Le vendeur-contribuable doit aussi reporter les plus-values exonérées à la suite de la vente d’un bien autre que la résidence principale sous condition de remploi, afin d’en assurer le suivi.

  Le défaut de report entraîne l’exigibilité d’amendes

Si vous êtes pré-qualifiés cela signifie que vous êtes en mesure d’obtenir un financement pour le montant qui vous est signifié par votre conseiller en supposant que les informations que vous avez transmises à la banque sont exactes et véridiques. Cette qualification ne vaut pas autant que la pré-approbation.

Si vous pré-approuvés, cela signifie que vous avez déjà subi la vérification de vos antécédents financiers, à savoir,  le contrôle de votre historique de crédit, de vos déclarations de revenus antérieures et la stabilité votre emploi – et le prêteur est prêt à vous accorder un financement!

La plupart des vendeurs préfèrent les acheteurs qui ont été pré-approuvés parce qu’ils savent que cela est de nature à limiter les risques de refus de crédit.

Cependant, ces préalables ne sont que des indications et ne remplacent pas des offres de crédit qui devront être remises par la Banque dans les conditions prévues par la loi. Seule cette remise d’offre de crédit permettra la réalisation de la condition suspensive d’obtention de financement.

Le délai est conventionnel entre les parties. Couramment, il est d’environ 3 mois. Dans les rares cas où il excède 18 mois, la loi exige que l’avant-contrat soit établi par acte notarié.

Il peut être plus court s’il s’agit d’un financement personnel intégral (sans avoir recours à un emprunt), ou si vous êtes pré-approuvés auprès de votre banque, parce que vous avez déjà constitué votre dossier et respecté le montant de financement qui vous était pré-accordé.

Il peut être aussi plus long, s’il s’agit d’un accord des parties ou si des complications administratives viennent perturber le bon déroulement du dossier.

Sachez qu’un compromis bien rédigé est le gage d’une vente réussie!

L’acquéreur devra fournir la justification d’une offre de crédit émanant de son organisme prêteur dans un délai stipulé à l’avant contrat.

Ce délai, selon la loi ne peut être moindre que 30 jours. Il est fréquemment de 45 jours.

S’il est prévu des travaux et leur financement à crédit, il doit se préoccuper de l’obtention de devis afin de compléter sa demande de financement de la manière la plus exacte possible.

Il peut prendre deux formes principales :

La vente sous conditions suspensives, appelée aussi compromis de vente. Dans cet acte, le vendeur et l’acheteur s’engagent sous la ou les  condition(s) suspensive(s) stipulée(s). Ces conditions suspensives sont généralement liées à l’urbanisme, à la situation hypothécaire ou au financement. Cet acte donne lieu à versement d’un acompte sur le prix de la vente qui sera restitué si une seule des conditions suspensives ne se réalise pas.

La promesse unilatérale de vente qui est une offre de contracter. Le vendeur s’oblige à vendre, mais l’acquéreur se réserve de prendre position ultérieurement. IL s’agit d’une option  que l’acquéreur pourra lever ou pas selon son choix. Cet acte sera soumis aux mêmes conditions suspensives que le précédent. Il donnera lieu au versement non d’un acompte mais d’une indemnité d’immobilisation que certains qualifient de prix de l’option.

Le droit – Selon l’article 544 (loi 1804-01-27 du 6 février 1804)

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Ce droit qui peut porter sur des biens meubles (qui peuvent être déplacés) ou des biens immeubles (qui ne peuvent être déplacés) est en principe absolu, individuel et perpétuel.

Déjà, le droit romain reconnaissait à ce droit trois attributs :

• L’usus, droit d’user de la chose ou faculté pour le propriétaire de l’utiliser ou de s’en servir
• Le fructus, droit d’en récolter les fruits
• L’abusus, droit de disposer de la chose (la vendre, l’échanger, la donner, et même……. la détruire)

Son démembrement :

Le droit de propriété peut être démembré entre plusieurs personnes selon ses composantes.

Par exemple : l’usufruit (usus et fructus) peut être séparé de la nue-propriété (abusus). Les deux i ensemble constituent la pleine propriété

Nature du démembrement :

Le démembrement peut être viager (généralement jusqu’à la date du décès de l’usufruitier) ou temporaire (consenti pour une durée définie)

L’usufruit viager –

Sans vouloir en faire une étude détaillée, on retiendra :

L’usufruit successoral – droit, légal, au profit du conjoint survivant sur tout ou partie de la succession du défunt alors que la nue-propriété revient immédiatement aux héritiers (généralement les enfants)

L’usufruit conventionnel – Par un acte juridique le propriétaire a donné ou vendu la nue-propriété en conservant l’usufruit jusqu’à son décès ou le décès d’un tiers

Cet acte peut être une donation avec réserve d’usufruit.

Par cet acte le donateur conserve à son profit, mais parfois aussi au profit d’un tiers (généralement son conjoint) de l’usufruit des biens donnés.

Cet acte peut aussi être un acte de vente avec les mêmes réserves

Dans ces cas, le nu-propriétaire qu’il ait reçu la nue-propriété par donation ou qu’il l’ait achetée ne réunira l’ensemble des attributs de la propriété qu’au décès du dernier des usufruitiers. En effet, en raison du caractère viager, l’usufruit s’éteint par le décès du dernier usufruitier.

L’usufruit temporaire.

A l’apposé de l’usufruit viager, il repose toujours sur un contrat.

Ce contrat peut être un acte donation ou un acte de vente.

L’acte définit la durée du démembrement.

A la différence de l’usufruit viager, en cas de décès de l’usufruitier, de droit temporaire se transmettra aux héritiers de l’usufruitier pour sa durée restante

Mode de détention à plusieurs de biens immobiliers (ou mobiliers) l’indivision peut résulter :

• d’une acquisition réalisée par plusieurs personnes qui en acquièrent alors chacune une fraction,
• d’une succession (ou d’une donation) comportant plusieurs héritiers (ou donataires) tant que ces derniers n’ont pas procédé entre eux au partage des biens
• ou encore, d’une acquisition effectuée par deux époux séparés de biens, ou de biens conservés, sans les avoir vendus ni partagés, par des ex-époux divorcés

Les règles de l’indivision sont codifiées au Livre III , Titre 1^er, Chapitre VII du Code civil

Que retenir de ces textes ?

01 – Définition:

Un bien indivis appartient à plusieurs personnes ayant des droits de même nature sur la totalité de ce bien.

A défaut d’une convention d’indivision signée entre tous les indivisaires, le fonctionnement de l’indivision est régi par la loi selon les dispositions ci-dessus et résumées ci-après au point 02

02 – Fonctionnement de l’indivision

Les décisions, les règles de majorité

• 1. 1. Il faut les 2/3 des indivisaires (intérêts), pour :
        • Actes d’administration (ex : réalisation réparations d’entretien)
        • Mandat général d’administration confié à un indivisaire ou à un tiers
        • Vente des meubles indivis pour régler les dettes de l’indivision et seulement dans ce but
        • Conclusion et renouvellement de certains baux, notamment d’habitation

Les autres indivisaires doivent être informés des décisions prises. A défaut d’information, elles leur sont inopposables (ils peuvent en écarter les effets)

• 1. 1. Unanimité des indivisaires :

L’unanimité des héritiers est obligatoire pour les actes les plus importants concernant les biens immobiliers, c’est-à-dire les actes qui ne relèvent pas de l’exploitation normale des biens et pour les actes de disposition  (Vente d’un immeuble, constitution d’hypothèque, baux commerciaux ou ruraux)

Toutefois, la règle de l’unanimité peut ne pas s’appliquer dans les situations suivantes :

• lorsque le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun, les autres indivisaires peuvent saisir le TGI pour demander l’autorisation de réaliser telle opération nécessaire,
• à la demande d’un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits, le TGI peut, sous certaines conditions, autoriser la vente d’un bien indivis,
• lorsqu’un indivisaire est hors d’état de manifester sa volonté (en raison d’une maladie par exemple), un autre indivisaire peut se faire habiliter pour le représenter.